Jak je to s náhradním shromážděním dle novely občanského zákoníku?

Novela občanského zákoníku účinná od 1. července 2020 přinesla do oblasti bytového spoluvlastnictví řadu novinek. Jednou z nich je i možnost svolat takzvané náhradní shromáždění. Jak ho správně svolat se dozvíte v novém článku na serveru Okolo bytu.

Číst článek
Dotace pro SVJ a bytová družstva

Ačkoliv v současné době existuje pro SVJ a BD mnoho možností, jak financovat opravy bytového fondu pomocí veřejných peněžních prostředků, využívá této pomoci zatím jen menší část z nich. Proč je tomu tak a jak to můžete společně s námi změnit, se dozvíte v článku naší právničky Mgr. Anety Jonášové, zveřejnéném na portálu dumplnyuspor.cz.

Vlastnictví bytu a přehled daní 2019: Co a kdy musíte zaplatit?

Ve spolupráci s portálem okolobytu.cz jsme publikovali článek, který připomíná všem vlastníkům nemovitostí, jaké daňové povinnosti je v roce 2019 čekají, kdy jsou povinni je uhradit a zmínili jsme i další finanční povinnosti, se kterými se mohou případně setkat. Celý článek si můžete přečíst ZDE.

Problematika AirBNB na portále Okolobytu.cz

Ve spolupráci s portálem okolobytu.cz jsme zpracovali krátké zamyšlení ohledně současné problematiky Airbnb a jiných forem sdíleného ubytování. Přečíst si jej můžete ZDE.

IDNES.CZ: Spor o licenční smlouvu ve věci Krteček

Kromě práva společenství vlastníků jednotek se naši právníci věnují zejména právu autorskému. Jedním z nejzásadnějších případů je spor o platnost licenční smlouvy pana Zdeňka Milera, autora postavy Krtečka. Tento případ řeší v naší kanceláři Mgr. Jan Eisenreich. Více informací například ZDE.

Česká televize – Předkupní právo se vrací. Prodat místo ve společné garáži bude martyrium

Prodej i nákup nemovitostí bude od ledna 2018 složitější. Po čtyřech letech se totiž do občanského zákoníku vrací takzvané předkupní právo. Nemovitosti s podílovým vlastnictvím se tak budou muset znovu nejdřív nabízet spoluvlastníkům a teprve poté někomu dalšímu. Typickým případem jsou třeba parkovací stání ve společné garáži.
Reportáž je dostupná na ZDE.

Jsou lodžie, balkony a terasy společnými částmi bytového domu?

Definice, co je společnou částí v bytovém domě, je klíčová zejména při úpravách konstrukcí domu a při poruchách, které ovlivňují jednak předmětný prostor jako takový a jednak dotčené bytové jednotky. Z určení společné části vyplývá, kdo financuje úpravy a rekonstrukce těchto konstrukcí a prostor. Definice společných částí vychází z nového občanského zákoníku (č. 89/2012 Sb.) a z již zrušeného zákona o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.).

Článek, který vznikl za přispění Mgr. Jana Eisenreicha je dostupný ZDE.

Nejnovější články

Žaloba na zaplacení – co všechno byste měli vědět



Při vymáhání dluhů po vlastnících, případně u družstva po jeho členech dělají statutární orgány mnoho chyb. V tomto článku jsme se za pomoci advokáta Mgr. Ladislava Drhy zaměřili na nejčastější z nich a podrobně je rozebrali. Základním úkolem před soudním vymáháním dluhu je přesně určit, co se žaluje (zda záloha nebo nedoplatek vyúčtování) a jestli a kdy nastala splatnost. U bytových družstev je tato otázka o poznání jednodušší. Pokud ještě není dluh splatný, nelze jej soudně vymáhat, a naopak, pokud došlo ke splatnosti již před delší dobou, je třeba se ujistit, zda není dluh promlčen. Pro příklad uveďme situaci, kdy se nacházíme v měsíci dubnu 2018, dlužník dluží za vyúčtování za rok 2016, je provedeno již vyúčtování za rok 2017 (splatné až v červnu 2018), kdy v roce 2017 nebylo uhrazeno na zálohách ničeho, a dále je zde splatný dluh za první tři měsíce v roce 2018. V takovém případě lze žalovat pouze dluh za vyúčtování za rok 2016 a zálohy za rok 2018. Oproti tomu není možné žalovat neuhrazené zálohy za rok 2017, jelikož u těch došlo k vyúčtování, dluh se tedy stal nedoplatkem na vyúčtování, který bude splatný v budoucnu a žalovat půjde až v momentě, kdy se stane splatným. Tady se lhůty k vyúčtování a finančnímu vyrovnání řídí zákonem č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

Máme-li být z právního hlediska zcela korektní, je vhodné poznamenat, že výše uvedené ohledně dluhů vzniklých v roce 2017 se týká záloh a poplatků, které se každoročně vyúčtovávají. Příspěvky a jiné poplatky, které se nevyúčtovávají, je možné soudně vymáhat ihned po jejich splatnosti.

Předžalobní výzva
S předžalobní výzvou, která je kvalifikovanou upomínkou dlužníkovi, se pojí hned několik problematických aspektů. Základní chyby, které později mohou komplikovat přiznání náhrady nákladů v soudním řízení, jsou špatné vyčíslení dluhů a příslušenství v předžalobní upomínce a nespecifikovaný právní důvod. Neméně podstatná je i forma předžalobní výzvy, ta musí být písemná a je nezbytné doložit doklad o jejím odeslání (tím bude podací lístek nebo doručenka). Je vhodné přenechat vypracování předžalobní upomínky advokátovi, který zná všechny její náležitosti.
S tímto souvisí i přiznání náhrady nákladů řízení za vypracování předžalobní upomínky. Pokud si SVJ samo připraví předžalobní výzvu nebo ji připraví a odešle správcovská firma, pak za ni SVJ nenáleží náhrada nákladů v rámci soudního řízení. Oproti tomu pokud tuto činnost přenecháte advokátovi, ten to jako úkon uplatní a dlužník mu bude uhradí i tento náklad řízení.

Dokumenty nutné pro podání žaloby
Shrňme si, které všechny dokumenty je vhodné přikládat k žalobě na soud, a co do žaloby srozumitelně uvést. Prvně je nezbytné v žalobě uvést, zda se jedná o nedoplatek z vyúčtování záloh za rok nebo zda jde o neplacení záloh v daném roce. S tím souvisí i nutnost správně započíst uhrazené částky a vyčíslit tak dluh a sankční poplatky. Rovněž je potřeba správně označit měsíce, kterých se žalovaný dluh týká a za jaké období se uplatňuje sankce a jak byla vypočtena. Dále se dokládají dokumenty, ze kterých vyplývá, kolik činil předpis záloh a kdy a kým bylo o zálohách rozhodnuto, nebo se předkládá vyúčtování záloh s uvedením data splatnosti a odkazem na dokument, z něhož tato splatnost jednoznačně vyplývá. Rovněž je vhodné dokládat, že u záloh byl dlužník řádně seznámen s předpisem záloh a že obdržel vyúčtování. Neopomenutelným dokumentem je také předžalobní výzva společně s dokladem o jejím odeslání. Pokud si při přípravě žaloby nejste jisti, jak správně postupovat, pak je vhodné se s touto záležitostí obrátit na advokátní kancelář, která se problematikou SVJ a bytových družstev zabývá a která Vás provede přípravou žaloby a kompletací všech potřebných důkazů.

Speciálně pro družstva – otázka vyloučení člena při neplacení
Podle § 614 zákona o obchodních korporacích může být člen z družstva vyloučen, jestliže závažným způsobem nebo opakovaně porušil své členské povinnosti, přestal splňovat podmínky pro členství nebo z jiných důležitých důvodů uvedených ve stanovách. V případě bytového družstva jsou zvlášť upraveny důvody pro vyloučení „bydlících“ členů, tedy těch, s jejichž členstvím je spojen nájem družstevního bytu nebo společný nájem družstevního bytu. Tyto členy lze v souladu s § 734 odst. 1 zákona o obchodních korporacích vyloučit jen z důvodu (i) hrubého porušení povinnosti vyplývající z nájmu nebo (ii) pravomocného odsouzení pro úmyslný trestný čin spáchaný na družstvu nebo osobě bydlící v domě, kde je nájemcův byt nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází. Důvody pro vyloučení „bydlících“ členů jsou tedy obdobné jako důvody výpovědi nájmu bytu, kterou vyloučení člena s ohledem na § 734 odst. 2 zákona o obchodních korporacích nahrazuje. Judikatura soudů dovodila, že takovým porušením povinnosti může být i opakované neplacení nájemného. Rozhodnutí představenstva o vyloučení musí být členovi písemně oznámeno. Nejvyšší soud se v rozhodnutí ze dne 22.10.2014, sp. zn. 29 Cdo 1155/2013 zabýval otázkou, co vše musí být v takovém oznámení uvedeno. Nejvyšší soud uvedl, že oznámení musí obsahovat alespoň identifikaci vylučovaného člena, výrok o vyloučení člena, specifikaci skutku, pro který byl člen vyloučen a poučení o tom, že člen má právo podat proti rozhodnutí o vyloučení odvolání k členské schůzi družstva. Pokud je důvodem pro vyloučení neplacení nájemného, popř. úhrad spojených s užíváním bytu, musí oznámení obsahovat i přesnou specifikaci dluhu, období, za které dluh vznikl a výši dlužné částky. Členství vylučované osoby zaniká marným uplynutím lhůty k podání námitek nebo dnem, kdy jí bylo doručeno rozhodnutí členské schůze o zamítnutí podaných námitek. Rozhodnutí o vyloučení musí předcházet písemná výstraha, ve které se členovi poskytne lhůta k ukončení porušování jeho povinnost a odstranění následků tohoto porušení v délce nejméně 30 dnů. Výjimku představuje situace, kdy porušení povinnosti člena mělo neodstranitelné následky. Pak rozhodnutí o vyloučení výstraha předcházet nemusí. Až poté následuje samotné rozhodnutí o vyloučení, které musí být vydáno v subjektivní lhůtě 6 měsíců od dne, kdy se družstvo o důvodu vyloučení dozvědělo, nejpozději však v objektivní lhůtě 1 roku ode dne, kdy tento důvod nastal. Po vydání rozhodnutí má vylučovaný člen 30 dnů k podání námitek k členské schůzi a teprve marným uplynutím této lhůty nebo doručením rozhodnutí členské schůze o zamítnutí námitek členství zaniká.

Rádi Vám s vymáháním pohledávek za členy pomůžeme na http://www.svjpravnik.cz/vymahani-dluznych-castek.php


SVJ Právník

Portál SVJPrávník nabízí specializované právní poradenství pro společenství vlastníků jednotek (SVJ) a bytová družstva. Rádi Vám pomůžeme s řešením právních problémů Vašeho společenství vlastníků.


Rychlý kontakt