SVJ v době druhého nouzového stavu. Jak správně využívat zákon lex covid?

Současná krizová opatření opět komplikují situaci v mnohých SVJ. Problémem je zejména nemožnost svolávat řádná shromáždění, která jsou nezbytná pro přijímání řady rozhodnutí a některá další omezení, plynoucí z krizových opatření. Také SVJ však mohou využít lex covid. Způsob, jakým ho mohou využít, jsme vysvětlili v článku pro Okolo bytu. .

Jak správně postupovat, aby se SVJ či bytové družstvo nyní nedostalo do dluhů?

Současná opatření proti šíření nákazy COVID-19 mají bohužel negativní vliv na příjmy skoro všech. O tom, jak se vyvarovat dluhů jako SVJ, jsme mluvili s Okolo bytu..

Nenechte si ukrást vaše SVJ nebo družstvo. Ochrání vás Alarm SVJ

Ukrást SVJ nebo družstvo je až překvapivě jednoduché a bohužel i reálné. Podvodníci zfalšují zápis ze shromáždění, nechají se na něm zvolit předsedou a podají návrh na zápis do rejstříku s cílem následně vybrat účet SVJ popřípadě na něj dokonce sjedná úvěr. Jak se proti tomuto podvodu bránit píše portál Okolo bytu.

JAK JE TO S NÁHRADNÍM SHROMÁŽDĚNÍM DLE NOVELY OBČANSKÉHO ZÁKONÍKU?

Novela občanského zákoníku účinná od 1. července 2020 přinesla do oblasti bytového spoluvlastnictví řadu novinek. Jednou z nich je i možnost svolat takzvané náhradní shromáždění. Jak ho správně svolat se dozvíte v novém článku na serveru Okolo bytu.

Dotace pro SVJ a bytová družstva

Ačkoliv v současné době existuje pro SVJ a BD mnoho možností, jak financovat opravy bytového fondu pomocí veřejných peněžních prostředků, využívá této pomoci zatím jen menší část z nich. Proč je tomu tak a jak to můžete společně s námi změnit, se dozvíte v článku naší právničky Mgr. Anety Jonášové, zveřejnéném na portálu dumplnyuspor.cz.

Vlastnictví bytu a přehled daní 2019: Co a kdy musíte zaplatit?

Ve spolupráci s portálem okolobytu.cz jsme publikovali článek, který připomíná všem vlastníkům nemovitostí, jaké daňové povinnosti je v roce 2019 čekají, kdy jsou povinni je uhradit a zmínili jsme i další finanční povinnosti, se kterými se mohou případně setkat. Celý článek si můžete přečíst ZDE.

Problematika AirBNB na portále Okolobytu.cz

Ve spolupráci s portálem okolobytu.cz jsme zpracovali krátké zamyšlení ohledně současné problematiky Airbnb a jiných forem sdíleného ubytování. Přečíst si jej můžete ZDE.

IDNES.CZ: Spor o licenční smlouvu ve věci Krteček

Kromě práva společenství vlastníků jednotek se naši právníci věnují zejména právu autorskému. Jedním z nejzásadnějších případů je spor o platnost licenční smlouvy pana Zdeňka Milera, autora postavy Krtečka. Tento případ řeší v naší kanceláři Mgr. Jan Eisenreich. Více informací například ZDE.

Česká televize – Předkupní právo se vrací. Prodat místo ve společné garáži bude martyrium

Prodej i nákup nemovitostí bude od ledna 2018 složitější. Po čtyřech letech se totiž do občanského zákoníku vrací takzvané předkupní právo. Nemovitosti s podílovým vlastnictvím se tak budou muset znovu nejdřív nabízet spoluvlastníkům a teprve poté někomu dalšímu. Typickým případem jsou třeba parkovací stání ve společné garáži.
Reportáž je dostupná na ZDE.

Jsou lodžie, balkony a terasy společnými částmi bytového domu?

Definice, co je společnou částí v bytovém domě, je klíčová zejména při úpravách konstrukcí domu a při poruchách, které ovlivňují jednak předmětný prostor jako takový a jednak dotčené bytové jednotky. Z určení společné části vyplývá, kdo financuje úpravy a rekonstrukce těchto konstrukcí a prostor. Definice společných částí vychází z nového občanského zákoníku (č. 89/2012 Sb.) a z již zrušeného zákona o vlastnictví bytů (č. 72/1994 Sb.).

Článek, který vznikl za přispění Mgr. Jana Eisenreicha je dostupný ZDE.

Nejnovější články

Vymáhání pohledávek soudní cestou – nejčastější chyby výborů a představenstev

Jaké jsou nejčastější chyby statutárních orgánů a správcovských firem, které mohou značně zkomplikovat a prodražit zastupování v soudním řízení? Níže přinášíme přímo z praxe přehled nejčastějších situací, které se musí před podáním žaloby řešit.

Zaúčtování přijatých plateb v rozporu se zákonem
Při vymáhání pohledávek soudní cestou se zpravidla setkáváme s tím, že klient sice správně určí výši dluhu (na jistině), která se má zažalovat, ale nesprávně označí konkrétní měsíce, za které dlužník dluží. Tento problém totiž vzniká vždy v situaci, kdy dlužník hradí nepravidelně, například vynechá několik měsíců a pak opět něco uhradí, nebo v situaci, kdy hradí částku neodpovídající předepsané měsíční platbě. Účetní spravující záležitosti SVJ nebo bytového družstva totiž zpravidla zaúčtují přijatou platbu automaticky na měsíc, ve kterém byla přijata. Takový postup je však často nesprávný a je v rozporu s ustanoveními zákona. Takové zaúčtování přijaté platby má následně i vliv na nesprávný výpočet sankcí, které jsou počítány za špatné období. V takových případech je často potřeba před podáním žaloby provést opravy účetnictví a vyjasnit si s klientem, jaký je tedy tzv. právní důvod žaloby (tj. za jaký měsíc se má žalovat na zaplacení).
V daném případě se aplikují ustanovení §§ 1932, 1933 občanského zákoníku, která upravují, jak správně postupovat při započítávání plateb. Zákon nám zde předepisuje, že nejprve je potřeba zkoumat, zda dlužník sám při placení neurčil, na který dluh platí (běžně například tím, že zadá variabilní symbol příslušného měsíce, do zprávy pro příjemce uvede měsíc, za který platí, nebo konkludentně – zaplatí přesnou částku v přesném datu splatnosti). Pokud dlužník nespecifikoval, na který dluh platí, pak se budeme zabývat tím, zda věřitel vyzval dříve dlužníka k plnění nějakého konkrétního dluhu.
Pokud však věřitel dlužníka nevyzval a není tedy z chování ani jedné ze stran zřejmé, na který dlužný měsíc je platba hrazena, nebo věřitel vyzval k plnění více dluhů, bude se platba započítávat nejdříve na příslušenství (tj. sankční poplatky) a až následně na jistinu (tj. na dluh ve výši odpovídající předepsané platbě). Postupovat se bude postupně od příslušenství a jistiny, které jsou nejstarší (jinými slovy nejdříve splatné měsíce), až se dobereme k těm nejmladším. To tedy znamená, že pokud dlužník dluží za měsíc leden a únor a zaplatí až v březnu, pak platbu přijatou v březnu započítáme nejprve na lednové příslušenství, následně na lednovou jistinu, pak teprve na únorové příslušenství a následně na únorovou jistinu. Často se však stává, že přijatá nízká platba sotva pokryje lednové sankce. Každopádně z uvedeného vyplývá, že platbu přijatou v březnu nelze bez dalšího zkoumání automaticky započítat na březen. Výsledkem takového započítávání plateb pak je, že jakkoli SVJ přijalo platbu v březnu, tak tato měla být správně použita na úhradu lednového dluhu a žaloba pak musí znít na zaplacení dluhu za měsíc únor a březen (a nikoli za leden a únor s tím, že březen je uhrazen). S tím následně souvisí i otázka vyčíslení sankčních poplatků, které mají být namísto vyčíslení za leden a únor správně vyčísleny za únor a březen.

Směšování dluhu za nedoplatky z vyúčtování s nedoplatky na zálohách
Dalším problémem, který je často matoucí pro samotný soud při provádění důkazů, je předkládání tzv. průběžného vyúčtování záloh v daném roce, tj. vyúčtování provedené během kalendářního roku, ze kterého je po jednotlivých měsících patrné, jaký byl předpis a kolik bylo uhrazeno na každý měsíc. Na takových průběžných vyúčtováních záloh se totiž často objevuje řádek „nultý měsíc“, ve kterém je uveden dluh z předešlých let. Tedy již na začátku kalendářního roku je na průběžném vyúčtování uveden dluh sečtený z minulých let (tj. neuhrazená řádná vyúčtování za předešlé roky). Takto koncipované průběžné vyúčtování záloh sice není v rozporu s právními předpisy, nicméně je pro účastníky řízení i samotný soud často matoucí a zkreslující. Žádný měsíc nula v zálohách totiž neexistuje a nelze do průběžného vyúčtování záloh pro daný rok míchat jakákoli splatná řádná vyúčtování z minulých let. Chceme-li tedy žalovat nedoplatky na zálohách vzniklé v právě probíhajícím roce, tak je soudu potřeba předložit přehled záloh pro daný rok, který začíná měsícem lednem a není do takového přehledu nijak zahrnut dluh z vyúčtování minulých let (tj. není žádný měsíc nula).
Pokud tedy například vlastník dluží za řádné vyúčtování z roku 2017, které bylo splatné v průběhu roku 2018, a dále v roce 2018 dluží zálohy za leden a únor, tak je vhodné předložit soudu jednak vyúčtování za rok 2017 s celkovým dluhem za rok 2017 a dále průběžné vyúčtování záloh v roce 2018, kde budou uvedeny cifry pouze týkající se těchto měsíců a nebude tam žádný měsíc nula vztahující se k roku 2017.

Nerespektování lhůt pro vyúčtování a splatnost
S výše uvedeným bodem souvisí i nešvar účetních SVJ, kteří nerespektují zákon či stanovy, co se určení splatnosti nedoplatku týká. V praxi dochází k tomu, že účetní používá jeden vzor vyúčtování s jednou určenou splatností, ačkoli stanovy hovoří o splatnosti jinak. Vždy tedy musíme před podáním žaloby ověřit, zda nemá SVJ ve stanovách stanovenou splatnost vyúčtování jinak, než jak je uvedena na vyúčtování. Jedině důkladnou kontrolou se vyhneme tomu, že bychom snad žalovali dlužníka, který ve skutečnosti dlužníkem dle stanov vůbec není. Příkladem může být, že účetní na vyúčtování daného roku uvede „uhraďte do 30 dní od obdržení“, ačkoli ve stanovách je například lhůta do konce měsíce června příslušného roku.

Neformální posouvání splatnosti
Velmi častým, ale také neodůvodněným a neoprávněným jevem, s nímž se setkáváme, je posouvání splatnosti dluhu. Některá SVJ ve svých upomínkách často uvádí prostou větu „dluh uhraďte do (nějakého data)“ nebo v upomínce přímo explicitně stanoví „náhradní termín splatnosti“ nebo „nový termín splatnosti“. Takové znění rozhodně není správným řešením, neboť tím často dochází k posouvání splatnosti dluhu. Při následném soudním vymáhání dluhu je pak složitější prokazovat, kdy se stal dluh splatným a zda nedošlo k posunu splatnosti – tedy od kdy je osoba v prodlení, jaká bude sankce, od kdy počítat úroky z prodlení a podobně. Dlužníci pak totiž často v rámci řízení přijdou s takovouto písemnou upomínkou k soudu a tvrdí, že z ní vyplývá, že došlo k dohodě na pozdějším datu splatnosti. Pak je takto nepřesně formulovaná upomínka další komplikací v rámci řízení. Vhodnou dikcí do upomínky tedy například je „váš nedoplatek je po splatnosti ode dne (uveďte datum) a žádáme Vás o bezodkladnou úhradu, jinak bude po dni (uveďte datum) podána žaloba k soudu“.


Rádi Vám s vymáháním pohledávek za členy pomůžeme na http://www.svjpravnik.cz/vymahani-dluznych-castek.php
SVJ Právník

Portál SVJPrávník nabízí specializované právní poradenství pro společenství vlastníků jednotek (SVJ) a bytová družstva. Rádi Vám pomůžeme s řešením právních problémů Vašeho společenství vlastníků.


Rychlý kontakt