Odpovědnost výboru v praxi - nejčastější případy a jak je řešit

Úvodem je nutné upozornit na ustanovení § 159 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, které říká, že kdo přijme funkci člena voleného orgánu, zavazuje se, že ji bude vykonávat s péčí řádného hospodáře, tedy s nezbytnou loajalitou, pečlivostí a s potřebnými znalostmi. Dále pak uvádí, jakým způsobem funguje odpovědnost výboru. Jestliže výbor způsobil škodu SVJ porušením svých povinností při výkonu funkce, pak je povinen tuto škodu nahradit, tj. každý člen výboru bude povinen k této náhradě. Pokud výbor škodu nenahradí, pak se všichni členové stávají zákonnými ručiteli za dluhy SVJ, a to v rozsahu škody, kterou měli nahradit SVJ.

Nad to v zákoně o obchodních korporacích můžeme nalézt definici tzv. podnikatelského úsudku, když se v § 51 uvádí, že pečlivě s potřebnými znalostmi jedná ten, kdo mohl při podnikatelském rozhodování v dobré víře rozumně předpokládat, že jedná informovaně a v obhajitelném zájmu právnické osoby. Ačkoli ustanovení § 51 ZOK upravuje postavení členů statutárních orgánů obchodních korporací (tj. nikoli SVJ), domníváme se, že nelze zcela vyloučit, že bude analogicky aplikováno i na členy výborů SVJ.

Je tedy evidentní, že nová zákonná úprava klade na výbory SVJ vysoké nároky a osobní odpovědnost jejich členů je velká. I proto by členové statutárních orgánů SVJ měli všechny závažné kroky a rozhodnutí raději včas konzultovat s odborníky. Je vysoce pravděpodobné, že si tak ušetří řadu zbytečných výdajů, papírování a dalších problémů.



Situací, kdy SVJ může vzniknout újma, je celá řada. Navíc čím je SVJ větší, tím je pravděpodobnost výskytu problému vyšší, a s čím větším majetkem SVJ nakládá, tím větší škoda, za niž výbor může odpovídat, zpravidla vzniká. Typickým příkladem, který se objevuje snad v každém SVJ, je neplnění zákonné povinnosti přispívat na správu domu a pozemku a dále povinnosti platit zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) vlastníkem jednotky. Ačkoli výbor často o těchto nedoplatcích ví a s dlužníka na ně pravidelně upozorňuje, nemusí to být z hlediska péče řádného hospodáře dostačující. Úskalí je v tomto ohledu hned několik – jednak běh promlčecí lhůty každého jednotlivého plnění a dále též nebezpečí, že dlužník má vícero dluhů a hrozí mu exekuce nebo dokonce insolvence.

Za prvé je třeba mít vždy na paměti, že každé právo (tj. právo na příspěvky do fondu oprav a na zálohy na služby) se jednou promlčí, jestliže není uplatněno u soudu. Uplatní-li totiž SVJ v promlčecí lhůtě právo u soudu a pokračuje-li v řádně zahájeném řízení, promlčecí lhůta neběží. Obecná promlčecí lhůta trvá tři roky a počíná běžet splatností příspěvku do fondu oprav nebo zálohy na služby. To znamená, že SVJ by mělo v této promlčecí lhůtě, podat u příslušného soudu žalobu na zaplacení dlužné částky. Podání žaloby by však měla vždy předcházet kvalifikovaná předžalobní výzva sepsaná odborníkem. Jinak se SVJ vystavuje riziku, že náklady na soudní řízení ponese samo a bude je hradit ze svého rozpočtu.

Druhým úskalím může být situace, kdy je na vlastníka jednotky podána exekuce. To pak může mít dopad na celé SVJ, v jehož správě se jednotka nachází. Základem všeho je však o exekuci vědět. Proto by měl výbor pravidelně v katastru kontrolovat zápisy u jednotky dlužníka, neboť probíhající exekuce na jednotku bude v katastru vždy uvedena.

Jakmile SVJ zjistí, že jednotka jeho dlužníka je postižena exekučním příkazem a má být v dražbě prodána, musí se se svými nároky připojit do tohoto exekučního řízení. Jestliže SVJ svůj nárok řádně a včas přihlásilo do exekučního řízení, pak může být uspokojeno z výtěžku exekuce. Pokud bys se SVJ nepřihlásilo do exekučního řízení, nebylo by v případě prodeje jednotky v exekuční dražbě uspokojeno z výtěžku této dražby. Dokonce i v případě, že by výtěžek v dražbě byl vyšší než dluh, pro nějž byla exekuce nařízena, nedostalo by SVJ nic, neboť tento přebytek by byl vyplacen dlužníkovi. Těžko pak předpokládat, že dlužník by z toho, co mu zbylo, měl vůli ještě uhradit svůj dluh za SVJ.

Za takových okolností lze členům výboru klást za vinu, že měli a mohli vědět, že vlastník jednotky má dluhy a že měli včas podniknout příslušné právní kroky. Tento dluh vzniklý z nedoplatků tak bude muset nakonec za dlužníka uhradit samo SVJ, resp. se na to budou muset složit ostatní členové SVJ. Tím vznikne SVJ resp. členům škoda na majetku a to z důvodu liknavosti výboru.

Třetím a v zásadě podobným úskalím jako je exekuce, je insolvenční řízení. Zde je opět důležité sledovat insolvenční rejstřík a včas podat přihlášku do insolvenčního řízení. Insolvenční rejstřík je veřejně přístupný z internetových stránek Ministerstva spravedlnosti ČR www.justice.cz, nicméně pokud je v SVJ větší množství vlastníků, je vhodné využít specializovaných služeb, kdy je insolvenční rejstřík pravidelně kontrolován, zda se v něm některý z vlastníků neobjevil.
SVJ Právník

Portál SVJPrávník nabízí specializované právní poradenství pro společenství vlastníků jednotek (SVJ) a bytová družstva. Rádi Vám pomůžeme s řešením právních problémů Vašeho společenství vlastníků.


Rychlý kontakt